La Santé de votre Self stockage, votre taux d'occupation et votre rentabilité

Comment optimiser votre centre de self stockage ? Certains propriétaires ou managers de self stockage se concentrent uniquement sur le taux d’occupation du centre de stockage. Mais, le taux d’occupation n’est qu’un facteur de la santé de votre entreprise.  Si vous ne regardez que le taux d’occupation de vos boxes de stockage, cela peut vous induire en erreur. Vous pouvez croire que votre centre de stockage se porte bien, alors qu’il n’en est rien. 

Au cours de ces dernières années, j’ai rencontré beaucoup de managers et établit beaucoup d’audits. Plusieurs centres de self stockage avaient un taux d’occupation supérieur à 85% et pourtant la santé de l’entreprise n’était pas enviable. Il y a même eu un centre de self stockage qui avait un taux d’occupation à 86%, mais qui  générait des revenus comme si le centre de stockage était rempli à 54%. Dans chaque cas, le problème n’était pas le taux d’occupation, mais les éléments suivants :

-       Les employés donnaient des réductions importantes sur les loyers des boxes de stockage, sur une période illimitée.

-       Du fait de l’autonomie sur site, les employés volaient.

-       Les défaillances générales du centre de stockage étaient trop importantes.

Il est important de savoir que même si vous baissez votre taux d’occupation, vos recettes peuvent être maintenues. L’augmentation des prix est un élément qui peut en partie palier à cette baisse. Il est très fréquent de voir des centres de self stockage en « sous-performance », généralement le fait d’une mauvaise gestion, mais cela peut-être aussi le fait d’un mauvais emplacement… dans ce dernier cas, il faudra proposer des prix adaptés pour obtenir de nouveaux clients. J’ai bien dis de nouveaux. Si votre taux d’occupation est trop faible et/ou vos prix sont trop bas, cela affectera la rentabilité de votre entreprise self stockage.

Que vous ayez un centre de self stockage neuf ou mature, il est temps de regarder de plus près votre taux d’occupation économique. Le taux d’occupation économique est la somme d’argent déposée, exprimée en pourcentage (par exemple, le revenu réel divisé par le loyer potentiel brut x 100). Par exemple, lors d’un audit récent, un centre de self stockage avait 85% de ses boxes occupés, mais il a déposé de l’argent comme si le centre de stockage était à un taux d’occupation de 60%. Les raisons qui expliquent cette différence sont variées : les loyers impayés, les réductions de loyers trop importantes, les concessions diverses comme le 1^er mois gratuit de location, le non respect de la facturation du préavis…, le vol d’un employé (il n’encaissait pas dans la caisse du centre de stockage toutes les marchandises vendues), les escomptes accordées pour le paiement des loyers d’avance…   
     

Il est très important pour un manager de self stockage de travailler les augmentations de loyers. Chaque taille de box de stockage doit être considérée comme un produit différent. Si vous êtes à plus de 90% de taux d’occupation sur une taille donnée, vous devez absolument relever le loyer des clients actuels qui paient moins que le prix standard de cette taille de box. La majorité des logiciels de self stockage propose des rapports qui montrent chaque client, le prix qu’il paie, combien de temps il a payé ce prix, et le pourcentage de réduction par rapport au prix standard. Les clients qui ont reçu une remise conséquente devraient être la cible d’une augmentation de loyer. 

Vous pensez peut-être qu’augmenter des loyers en période dite de « crise » n’est pas logique. Cela doit effectivement être exécuté avec réflexion. On n’augmente pas tout le monde, sans raison. Cela découle d’un processus réfléchi. Il est important de connaître les prix et les disponibilités de vos concurrents avant d’augmenter certains de vos locataires. Gardez à l’esprit que si vous avez des clients qui louent sur du long terme et qui bénéficient d’une remise, et que vos concurrents sont pleins sur cette même taille de box, c’est le moment idéal pour procéder à une augmentation. Les centres de self stockage les plus expérimentés procèdent à des augmentations de loyers de 6 à 7% en moyenne. Cela n’a rien a voir avec le fait d'être un petit ou un gros opérateur. J’ai bien dis expérimenté. Donner une augmentation trop faible de 1 ou 3 euros peut provoquer le départ de votre client. En fait, il faut s’attendre à avoir des sorties, mais l'objectif est de louer à un nouveau client qui paiera au prix actuel, c'est-à-dire plus cher. 

Pour les plus sceptiques, rassurez-vous, je connais un grand nombre de centres de self stockage (self stockage indépendants ou non), qui pratiquent les augmentations de loyers, ils ne se sont jamais vidés !  Par contre, on est forcé de constater qu’ils font partis des centres de self stockage les plus rentables. Vous êtes dans le self stockage ? Dans tous les pays où le self stockage est implanté, on pratique les augmentations de loyers (Usa, Japon, Australie, Royaume-Uni, Suisse, Allemagne, Italie, Suède, Espagne, Pays-Bas, France, Afrique du sud…). Si vous êtes toujours réticent à la pratique des augmentations de loyers, demandez-vous juste pourquoi ? Faîtes un travail sur vous-même. La solution est en vous. Peut-être êtes-vous mal conseillé ? Peut-être êtes-vous isolé ?... Vous n'avez pas le temps ? Il existe des méthodes efficaces pour savoir gérer son temps. La rentabilité de votre self stockage ne doit pas passée en second plan !  … Une des pires objections à l’augmentation de loyers que j’ai entendu, c’est « je ne suis pas un homme d’argent ! ». Dans ce cas, allez au bout de votre raisonnement, louez gratuit, et toute l’année !  Une autre objection, incompréhensible, « je n’ai pas envie que mes clients partent, ça va se savoir si j’augmente mes loyers ». Premièrement, vos clients partiront tôt ou tard, deuxièmement, vous pensez peut-être qu'avant de se coucher le soir, tout les habitants de votre ville  pensent à votre centre de self stockage et se disent : "Oh ! il augmente ses loyers, c’est inadmissible ».  Cerise sur le gâteau, ce centre de self stockage à ajouté : « mais, j’ai une liste d’attente de futurs clients qui attendent de la disponibilité !». Soyons sérieux. 
Si vous avez besoin de conseils sur un problème précis, n’hésitez pas à contacter les consultants self stockage du site location-gardemeuble.fr. Un regard extérieur et une forte expérience en gestion de centre de self stockage ne pourront qu’être bénéfiques pour vous.