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19 juin 2013

Projet Self Stockage : votre marché est-il mûr pour accueillir vos box de stockage ?




Le marché du self stockage est très intéressant pour les investisseurs, à condition de ne pas faire d’erreur. Il faut bien choisir son emplacement et bien ficeler son projet afin de dégager un maximum de profits. Nous ne répéterons jamais assez « l’emplacement, l’emplacement et toujours l’emplacement ». Pour maximiser la rentabilité de votre projet self stockage, il est important de minimiser la marge d’erreur et de comprendre certains facteurs clés.


Bien connaître le marché local du self stockage : lorsque vous souhaitez développer un centre de self stockage, il est important de mesurer les besoins de votre marché. Par exemple, dans les zones plus rurales, vos futurs clients peuvent avoir besoin d’un grand box de stockage, de box de stockage en accès direct pour stocker des machines agricoles… Si votre centre de self stockage est près d’une université ou en plein centre ville d’une grande ville comme Paris, il est judicieux de créer des box de stockage de petites tailles (1m2, 1,5m2,2m2…) qui seront moins coûteux du fait du prix élevé au m2.

Prenez également en considération le type de stockage actuellement offert dans votre marché. Certains centres de self stockage ont construits des box avec des tailles plus ou moins grandes. Ils répondent à une demande du marché (stockage meubles d’une maison, stockage voiture…), mais ils ne répondent pas à une autre demande, celle des tailles de box plus petites (pour entreposer les affaires d’un placard, les vélos, les affaires de bébé…). Regardez précisément quels créneaux spécifiques sont exploités par vos concurrents. 


Déterminer l’offre et la demande : Il ne faut pas omettre la possibilité que l’offre de stockage dépasse la demande. De petits signes révélateurs comme une durée moyenne de location courte dans un marché x, des taux d’occupation peu élevés des concurrents… En revanche, il faudra toujours pousser plus loin votre réflexion. Par exemple, la saturation d’un marché peut-être temporaire, si beaucoup de projets de constructions de nouveaux logements ou d’entreprises sont en cours… A l’inverse, une région avec de nombreux logements vacant, des quartiers trop paisibles…peut-être le signe d’une région qui décline.

Renseignez-vous sur la population actuelle, la croissance prévue, la part de locataires, de propriétaires, de familles…, le revenu moyen, la taille des logements, l’âge de la population, le taux de mobilité, le taux d’emploi, y a-t-il des caves dans les immeubles, est-ce que les maisons disposent d’un sous-sol…. Ces informations sont plus ou moins faciles à trouver.

Vous devez impérativement connaître vos concurrents actuels et potentiels. N’hésitez pas à visiter les centres de stockage de vos concurrents. Parlez avec les managers, discutez avec des spécialistes du self stockage, des consultants en self stockage, des constructeurs de boxes de stockage, lisez les blogs sur le self stockage… Vous devez connaître le taux d’occupation de vos concurrents, le prix moyen des boxes de stockage…Vous devez être capable de calculer vos revenus potentiels.

Mais, à quel moment un marché est-il saturé ? Il existe un nombre de m2 par habitant, mais il n’y a pas de réponse automatique. Cela varie beaucoup en fonction de plusieurs critères (population, logement, nombre d’entreprises…).  Certains marchés absorberont plus de capacité de stockage et d’autres beaucoup moins. 


La sélection d’un terrain : Une fois que vous avez bien étudié votre marché et que vous êtes arrivé à la conclusion que la demande est suffisante pour développer un centre de self stockage, vous devez trouver un terrain disponible. Lors de la recherche d’un terrain pour votre centre de self stockage, vous devez être attentif à plusieurs critères : est-il possible de construire un centre de stockage sur un terrain x, la visibilité de la route, quel trafic passe chaque jour, le terrain est-il facile d’accès, est-ce que les clients potentiels sont à proximité et à quel densité de population, où sont situés les concurrents, quelle est la croissance prévue pour cette zone, est-il possible de faire une extension du centre de stockage dans quelques années…

Gardez à l’esprit qu’un centre de self stockage bien situé sera plus facile à remplir, se remplira plus vite et vous fera économiser en budget publicitaire… 


Le prix du terrain : il est difficile de vous donner quel est le bon prix d’un terrain. Cela varie en fonction de nombreux critères. Néanmoins, beaucoup d’opérateurs de self stockage maximisent la surface du terrain en construisant des centres de stockage à plusieurs étages. Aussi, les prix des boxes de stockage que vous allez louer, le nombre de boxes déterminera souvent si le prix du terrain est justifié ou non. Il est très rare d’avoir des boxes de stockage à un prix supérieur aux logements situé à proximité.

Je peux vous donner une idée afin que vous puissiez y voir un peu plus clair, mais cela sera peu précis. Beaucoup de facteurs entrent en compte. Un centre de stockage peut-être très rentable à 90% de taux d’occupation comme un autre à 70%. Un centre de stockage peut avoir un prix moyen à 20 euros alors que son proche concurrent atteindra difficilement les 18 euros. Il faut souvent 18 à 24 mois pour de nombreux centres de self stockage pour arriver à maturité, mais certains y arrivent en 9 mois et d’autres en 4 ans…tout dépend de la taille de votre centre de stockage, de vos prix, de l’efficacité commerciale de votre manager, du coût global de votre projet, de votre budget marketing… Avant d’acheter un terrain, vous devez tenir compte d’un certains nombres de facteurs : la demande de stockage, l’emplacement du terrain, les coûts de la construction… Une étude approfondie confortera la réussite de votre projet self stockage. 


Ps : n’oubliez jamais que « trouver le bon terrain dans le meilleur marché » n’est qu’une étape dans la vie de votre projet self stockage. Après, vous devrez le commercialiser, le gérer convenablement afin d’assurer une rentabilité maximale. Le succès d’un centre de self stockage ne se fait pas en 1 jour. Derrière chaque succès self stockage, il y a toujours des hommes rigoureux, de bons gestionnaires, de bons commerciaux… Faire les bons choix, prendre la bonne décision n’est pas chose facile. Entourez-vous des meilleurs, faîtes des études approfondies, soyez curieux et organisé… La réussite de votre self stockage en dépend. Bon courage !